상가임대차보호법 3. 보증금 반환 ,대항력 ,임차권등기 ,우선변제권

사업자등록은 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정되어 있습니다. 이는 거래의 안전을 보장하기 위하여 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다. 이에 수반되는 보증금의 반환, 우선변제권, 임차권 등기를 알아보고자 합니다.

의욕적인 마음으로 권리계약을 하고 창업으로 생업을 계획하신 분들에게 임차 보증금은 다른 이직의 기반자금이고 은퇴 노후자금이기도 합니다. 때문에 잘 차리는 것만큼 잘 그만두는 것도 중요한 과정입니다.

 

 

임차보증금 반환

 

새로운 임차인을 찾지 못하거나 임대인의 부득이한 채무관계로 보증금 반환의 원만한 합의가 이뤄지지 않을 때 상가임대차보호법은 명칭 그대로 임차인을 보고하는 규정을 명시해놓았습니다.

 

1. 임차인이 임차건물에 대한 보증금 반환청구 소송의 확정판결이나 집행권원에 의한 경매 신청 시에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대 의무 이행이나 이행 제공이 집행 개시의 요건으로 하지 않습니다.

 

제41 조 (집행개시의 요건)

① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.

② 다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다

 

 

2. 대항 요건을 충족하고 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시에 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

단 임차인은 다른 임차인이 생긴 경우 양수인에게 건물 인도를 해야 합니다.(비워줘야 해요)

 

대항력

 

대항력은 앞서 살펴본 봐가 있는데 빠진 부분을 보충하려 합니다.

 

 

1. 사업자등록신청서에 첨부된 임대차계약서 상의 임대차 목적물 소재지와 등기부상의 표시가 일치하지 않는 경우 또는 건물의 특정 부분만을 임차한 경우에는 해당 부분을 도면 등으로 명시하여 사업자등록을 신청해야 합니다.

 

이 부분은 사업자취득에는 크게 무리가 없지만 법적인 권리관계가 발생한때는 문제의 소지가 있기 때문에 미리 첨부하시는 것이 좋습니다.

 

 

2. 대항력이 없는 상가건물 임대차의 경우라도, 임차권등기명령이 집행되어 등기가 완료되면 대항력을 확보하게 됩니다.

 

임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 진행된 경우에는 해당 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 단, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권에는 적용되지 않습니다.

 

결국 낙찰자가 부담할 수밖에 없죠.

 

임차권등기

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않을 경우, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

 

 

항목	내용
신청 가능한 장소	관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시ㆍ군법원
신청서에 포함해야 할 내용	1. 신청 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 건물(도면 첨부) 3.임차권등기의 원인 사실 4. 대법원규칙으로 정하는 사항
임차권등기명령 신청 기각 시 항고 여부	가능
임차권등기 집행 후의 효과	1. 임차인은 대항력과 우선변제권 획득 2. 이미 획득한 경우 유지, 이후 대항요건 소실해도 영향 없음 3. 집행 후 임차인이 임차한 건물은 제14조 우선변제 요건 상실
임차권등기명령의 집행 절차 및 등기관의 역할	대법원규칙으로 정함
임차인이 청구 가능한 비용	임대인에게 청구 가능 (2013.8.13 개정)
금융기관 등의 대위 신청 가능 여부	가능 (2013.8.13 개정)

 

임차권등기명령신청 기각에 대해서는 임차인은 항고할 수 있습니다. 이후 임차권등기가 집행되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 이미 취득한 경우에는 그 상태가 유지되지만, 이후 대항력 요건이 상실되더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실되지 않습니다.

 

 

우선 변제권

 

임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 경우, 우선변제권이 유지되지 않아 상황이 난감해집니다. 이는 '상가건물의 인도'와 '사업자등록'이 요건이기 때문입니다.

 

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 명시하고 있는데 이것이 우선 변제권이 합니다.

 

단 우선변제를 받을 임차인은 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 임대건물가액의 2분의 1 범위 (임대인 소유의 대지가액을 포함)내에서 정해집니다.

 

금융기관 대위 우선변제권 상실

 

1. 임차인이 제3조 제1항의 대항요건을 상실한 경우.

 

제3조  ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

2. 제6조 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우.

 

제6조(임차권등기명령)

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

 

 

3.「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

 

 

제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

금융기관 등은 우선변제권 행사를 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다.

 

 

이의신청과 우선변제권의 승계도 가능 

 

우선 변제의 순위와 보증금에 대해 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 이의 신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의 신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 한 소송이 종결될 때까지 해당 범위에서 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 합니다. 이 경우, 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분됩니다.

 

잘 알면 협의가 가능합니다. 사실 복잡한 소송을 전문 지식이 없는 개인이 하려면 돈도 시간도 더욱이 건강까지 잃는 경우가 더 많습니다. 하지만 조금만 더 조심하면 미리 막을 수 있는 사례가 더 많지요.

 

잘 차리는 것도 잘 그만두는 것도 돈과 시간 건강 그리고 가족을 지키는 기본이 아닐까요?

다음은 권리금에 대해 살펴보려고 합니다.

 

 

 

상가 임대차 보호법 적용대상 대항력

 

 

상가임대차보호법 2 표준계약서 임대차 해지등

 

 

 

 

 

 

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